1. Børsnotert eiendom går typisk for mye opp og for mye ned. På børs er det gjerne humøret til børsguden som avgjør. Høsten 2021 var han i kjempehumør (sagt på en annen måte var eiendomssektoren prisa på P/E 30x). Siden da har humøret falt og verdsettelsen tilsvarende. Det er med andre ord mye større muligheter for å kjøpe lavt og selge høyt på børs sammenlignet med direktemarkedet. Men husk å passe på at det ikke er akkurat du som blir for euforisk og deprimert, det blir gjerne dyrt
2. Dette er passiv investering krever ingen innsats. Ingen ringer deg om sluket er tett eller heisen er i ustand. Det er tatt hånd om av ledende eiendomsaktører som er profesjonelle og kostnadseffektive
3. Det er godt utvalg på børs. Liker du kjøpesentre kan du kjøpe Olav Thon. Liker du bolig kan du kjøpe Balder eller K-Fastigheter. Liker du kontorer i Stockholm kan du kjøpe Fabege og liker du selskaper som driver med bydelsutvikling kan du kjøpe Atrium Ljungberg. Det finnes 30-40 selskaper i Norden som tilbyr ulik eksponering, enten det er geografi, segment eller forretningsmodell.
4. Det er også enkelt å endre eksponering om du etter hvert endrer syn eller ombestemmer deg. Det er bare å kjøpe og selge aksjer. Kurtasje er uansett ikke spesielt høyt.
5. Børsnoterte selskaper har stor gjennomsiktighet. Krav til rapportering for børsnoterte selskaper er relativt streng, og de fleste selskapene har utfyllende rapporter som gjør at du kan følge selskapenes utvikling i detalj. Mange har også lang historikk som jeg mener er nyttig å se på.
6. Mange av selskapene på børs er store, og det å ha kritisk størrelse har mange fordeler. Det muliggjør å ha intern kompetanse på viktige områder.
   1. Utleie
   2. Drift/vedlikehold
   3. Prosjektgjennomføring (alt fra «zoning» til gjennomføring på kost og tid)
   4. Finansiering – Kan være både banklån, obligasjoner eller egenkapital
7. Store eiendomsporteføljer gir mulighet å flytte leietakere rundt i egen portefølje når selskapene har behov for å renovere egne lokaler og gir i tillegg en fleksibilitet da leietakere endrer behov over tid
8. En stor base med leietakere gir mulighet til å skape merverdier ved kjøp av bygg med ledighet eller der de selv bygger fra start.
9. I enkelte tilfeller har selskapene også opparbeida seg en så sterk markedsposisjon innen et segment eller geografi, at det faktisk er de som til en viss grad styrer markedsleiene.
10. Ved å investere i børsnotert eiendom kan du oppnå en diversifisering som er vanskelig å komme til på andre måter. Er jo opplagt litt risiko å investere i prosjekter med en eiendom og/eller en leietaker, eksempelvis Telegrafen vi har lest om. Mange av de børsnoterte selskapene har over 1 million kvadratmeter, med Balder som det største med nesten 6 millioner kvadratmeter. I fondet jeg driver, som investerer i børsnotert eiendom er det 25 millioner kvadratmeter spredt på en rekke segmenter, geografier og leietakere
11. Rentene er det få som har kontroll på, selv ikke sentralbankene virker å ha særlig god treffsikkerhet på utviklingen i renter. Mens narrativet tidligere var TINA, There Is No Alternative har det nå gått over til Higher for longer. Så seint som i 2021 sa svenske riksbanken at rentene skulle forbli på null ut 2024. Gode eiendomsselskaper lever godt med høye renter, det er økende renter som er hovedutfordringen da inflasjonsjustering ikke er nok til å kompensere. Så min hypotese er at om rentene flater ut framover så er det bra for eiendomsselskapene, om de skulle falle vil det være veldig bra. Det er jo litt doble effekter i dette, høyere renter gir både høyere rentekostnader og høyere avkastningskrav, og vice versa.
12. Selv om børsnotert eiendom er ned 40% fra toppen så ser jeg ikke dette som en eiendsomskrise, det er mer en finansieringskrise. Igangsetting av ny eiendom faller kraftig, for eksempel tilbudssiden for bolig i Sverige falt rundt 60% hittil i år. Jeg tror ikke eiendom blir «disrupted», jeg tror vi trenger både boliger, lager, kontorer osv også i framtiden.
13. Vi skal faktisk sette pris på turbulensen som har vært. Kvalitetsselskaper med solide balanser og forretningsmodeller vil stå styrka ut av konjunkturen. Med vanskelig tilgang til finansiering er det få nye selskaper som kommer til, og noen eksisterende vil ikke klare å opprettholde sine posisjoner. Never waste a good crisis osv.

Skrevet av Thomas Nielsen for E24 30.nov 2023.

Les mer om FIRST Nordic Real Estate her.